Derechos y obligaciones del arrendador en Colombia
Qué derechos tiene el arrendador en Colombia según la Ley 820 de 2003: canon, reajuste anual, terminación del contrato — y qué obligaciones debe cumplir.
Los derechos del arrendador en Colombia están tan regulados como los del inquilino, pero se ejercen con más condiciones de las que la mayoría de propietarios cree: el canon tiene tope, el reajuste tiene calendario propio, y terminar el contrato exige causal, preaviso y a veces indemnización o caución. Esta guía recorre lo que la Ley 820 de 2003 le reconoce y le exige al arrendador de vivienda urbana — el complemento exacto de nuestra guía de derechos del arrendatario.
1. Derecho a recibir el canon — con tope legal
El arrendatario debe pagar el precio del arriendo dentro del plazo pactado (Ley 820, art. 9). Si se rehúsa a recibirlo para provocar una mora, la ley prevé el pago por consignación a favor del arrendador; y si el que incumple es el inquilino, la mora es la primera causal de terminación y restitución. Pero el canon no es libre:
El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo. — Ley 820 de 2003, art. 18
2. Derecho al reajuste anual del canon
Cada doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador puede incrementar el canon hasta en el 100% del IPC del año calendario inmediatamente anterior (Ley 820, art. 20). Dos precisiones que evitan controversias:
- El reajuste corre con el aniversario del contrato, no con el año calendario: un contrato firmado en agosto se reajusta en agosto.
- Para los reajustes de 2026 el tope es el 5,10% — el IPC de 2025 certificado por el DANE en enero de 2026.
- El incremento debe informarse al arrendatario por el medio pactado; no opera automáticamente en el recibo de pago.
3. Derecho a terminar el contrato — con reglas estrictas
El artículo 22 de la Ley 820 trae las causales de terminación por parte del arrendador. Se agrupan en tres escenarios:
| Escenario | Qué exige | Costo para el arrendador |
|---|---|---|
| Incumplimiento del arrendatario (mora, subarriendo o cesión no autorizados, entre otras) | Invocar la causal y, si no entrega, demandar la restitución | Ninguno |
| Terminación unilateral durante las prórrogas, sin causal (art. 22, num. 7) | Preaviso escrito por servicio postal autorizado, mínimo 3 meses | Indemnización de 3 cánones |
| Causales especiales al vencimiento del término o de sus prórrogas (art. 22, num. 8): necesitar el inmueble para propia habitación, demolición o reparación que exija desocupación, o entrega por venta | Preaviso de 3 meses + caución a favor del arrendatario por 6 meses de arriendo, que garantiza que la causal se cumpla dentro de los 6 meses siguientes a la restitución | Sin indemnización, pero la causal es verificable |
La caución del numeral 8 es un requisito poco conocido: si pides el apartamento "para vivir en él" y a los tres meses aparece arrendado a otra persona, el arrendatario saliente puede hacer efectiva esa garantía.
4. Derecho a la restitución del inmueble
Si el arrendatario no entrega pese a la causal, el camino es el proceso de restitución de inmueble arrendado (Código General del Proceso, arts. 384-385), con reglas favorables al arrendador: el demandado por mora no es oído hasta consignar lo adeudado y no caben reconvención ni acumulación de procesos. Los pasos, plazos reales y recomendaciones están en nuestra guía del proceso de restitución.
5. Derecho a exigir garantías — pero no depósitos
El arrendador puede condicionar la firma a una garantía válida: codeudor o póliza de arrendamiento. Lo que no puede es exigir depósitos en dinero ni cauciones reales (Ley 820, art. 16) — la práctica de pedir "un mes de depósito" es ineficaz jurídicamente y marca de informalidad. El filtro legítimo es el estudio de arrendatario hecho con autorización del candidato.
Las obligaciones del arrendador
Los derechos anteriores tienen contrapartida en el artículo 8 de la Ley 820:
- Entregar el inmueble en la fecha convenida y en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, con los servicios y usos conexos pactados.
- Mantener el inmueble y esos servicios en estado de servir para el fin del contrato — las reparaciones necesarias son suyas; las locativas (deterioro por uso normal), del arrendatario, según las reglas del Código Civil.
- Entregar copia del contrato con firmas originales al arrendatario y al codeudor dentro de los 10 días siguientes a su celebración.
- No perturbar el goce del inmueble: la entrega transfiere la tenencia, y entrar sin autorización, cortar servicios o cambiar guardas constituye perturbación con consecuencias civiles y hasta penales.
- Recibir el pago y expedir constancia cuando corresponda, y dar paz y salvo al arrendatario cumplido al final del contrato.
Lo que el arrendador NO puede hacer
- Subir el canon por encima del IPC del año anterior o antes del aniversario del contrato.
- Exigir depósitos en efectivo o "meses de garantía" (art. 16).
- Cortar los servicios públicos o impedir el acceso para presionar un desalojo — el único desalojo válido es el judicial.
- Entrar al inmueble sin autorización del arrendatario, aunque sea el dueño.
- Retener bienes del arrendatario como "prenda" por deudas del canon.
- Terminar el contrato sin causal, sin preaviso o sin la indemnización o caución que la causal exija.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir mi apartamento para vivir en él?
Sí, es la primera causal especial del art. 22, num. 8: al vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, con preaviso de 3 meses y constituyendo la caución de 6 meses de arriendo que garantiza que efectivamente lo ocuparás dentro de los 6 meses siguientes a la restitución.
¿Cada cuánto y cuánto puedo subir el arriendo?
Cada 12 meses de ejecución del contrato bajo el mismo precio, hasta el 100% del IPC del año calendario anterior. En 2026, máximo 5,10%.
¿Qué hago si el arrendatario no paga?
Documenta la mora, activa la garantía si existe (cubre los cánones mientras avanza el proceso) y demanda la restitución. Evita las vías de hecho: cortar servicios o cambiar las guardas puede convertirte de acreedor en demandado.
¿El comprador de mi inmueble debe respetar el contrato de arriendo?
Sí. Con la venta, el comprador se subroga como arrendador y el contrato continúa en sus términos (Ley 820, art. 32). Lo que se transfiere es la posición contractual, no la facultad de desalojar.
Ejerce tus derechos con respaldo
La diferencia entre ejercer un derecho y enfrentar un litigio suele estar en el procedimiento: preavisos por el canal correcto, causales bien invocadas, garantías bien constituidas. En TOTAL BIENES administramos arriendos con contratos ajustados a la Ley 820 y área jurídica propia — si eres propietario, mira cómo funciona la consignación o profundiza en el contrato de arrendamiento bajo la Ley 820.
Fuentes y referencias
- Ley 820 de 2003, arts. 8, 9, 16, 18, 20, 22 y 32 —
funcionpublica.gov.co/secretariasenado.gov.co. - Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), arts. 384-385 (restitución de inmueble arrendado).
- DANE, IPC 2025 (5,10%), certificado en enero de 2026 — tope de reajuste para 2026.
- Código Civil (reparaciones necesarias y locativas).
Este contenido tiene fines informativos y no sustituye una asesoría jurídica concreta. Para analizar un caso particular, contáctanos a través del formulario o solicita una cita con nuestra área jurídica.
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