Estudio de arrendatario en Colombia: qué se revisa

El estudio de arrendatario en Colombia es el filtro que decide si un contrato de arriendo se firma o no — y la mayoría de candidatos lo enfrenta sin saber qué documentos le van a pedir, quién decide realmente ni cuánto cuesta. Esta guía explica el proceso completo tal como funciona en la práctica, con los requisitos y costos reales del proceso de TOTAL BIENES (hoja oficial de costos y requisitos, actualizada a febrero de 2026): qué papel juega la afianzadora, qué documentos exige cada perfil, cuándo se piden deudores solidarios y qué derechos tienes sobre tu información.

Qué es y quién lo estudia realmente

El estudio de arrendatario evalúa la capacidad de pago y el perfil de riesgo de quien quiere tomar un inmueble en arriendo, y de sus deudores solidarios. En la práctica son dos filtros que operan juntos:

1. La afianzadora: el arrendatario y sus deudores solidarios se estudian a través de una afianzadora especializada, que además afianza el contrato. El dinero del estudio se traslada a la afianzadora, que es quien aprueba o niega la solicitud — y se reserva ese derecho sin devolver documentos ni dinero del estudio si el resultado es negativo.
2. La inmobiliaria: adicionalmente realiza su propia verificación — autenticidad de los documentos, referencias, coherencia de la solicitud — antes y durante el trámite con la afianzadora.

Ninguno de los dos filtros sustituye al otro: una carpeta impecable ante la inmobiliaria no garantiza la aprobación de la afianzadora.

Los documentos según tu perfil

Si eres empleado

• Formulario de solicitud de arrendamiento diligenciado.
• Copia de la cédula ampliada al 150% con firma y huella.
• Certificado laboral original con máximo 10 días de expedido.
• Últimas 3 colillas de pago y extractos bancarios de los últimos 3 meses.

Si eres independiente

• Formulario de solicitud y cédula ampliada al 150% con firma y huella.
• Extractos bancarios de los últimos 3 meses.
• Declaración de renta del último año.
• Copia del RUT y certificado de Cámara de Comercio.

Si quien arrienda es una empresa (persona jurídica)

• Formulario de solicitud y cédula del representante legal ampliada al 150%.
• Certificado de existencia y representación legal con máximo 1 mes de expedido.
• Extractos bancarios de los últimos 3 meses.
• Última declaración de renta y estados financieros de los últimos 2 años.
• Copia del impuesto predial de 2 propiedades sin afectaciones a patrimonio.

El deudor solidario: cuántos se piden y con qué respaldo

El deudor solidario (lo que popularmente se llama "codeudor") entrega los mismos documentos que el solicitante según su perfil. Dos reglas que conviene conocer desde el inicio:

• A partir de $1.500.000 de canon se requieren 2 deudores solidarios.
• No es obligatorio que todos tengan propiedad raíz. Lo que se exige es un certificado de tradición y libertad de un inmueble libre de cualquier limitación, con máximo 30 días de expedido — y puede ser del arrendatario o del deudor solidario: basta con que uno de los dos lo aporte. Quien posea propiedad raíz debe anexar además la copia del impuesto predial del inmueble.

Un detalle operativo importante: los certificados de tradición y libertad se expiden directamente en la oficina de la inmobiliaria ($30.000 cada uno) — es la garantía de que el documento es auténtico y está vigente.

Qué se revisa con todo eso

1. Autenticidad documental: certificaciones laborales que se verifican llamando, cédulas contra la solicitud, certificados de tradición expedidos en la fuente.
2. Capacidad de pago: colillas, extractos y declaración de renta. La regla práctica del mercado es que el canon más la administración no superen el 30% de los ingresos demostrados.
3. Centrales de riesgo: con tu autorización previa y expresa (Ley 1266 de 2008 para datos financieros y Ley 1581 de 2012), se consulta el historial en Datacrédito Experian: moras vigentes, comportamiento de pago, nivel de endeudamiento.
4. El análisis de la afianzadora, que pondera todo lo anterior y toma la decisión final.

Cuánto cuesta el estudio (y qué pagas si te aprueban)

Tres condiciones que conviene conocer antes de radicar:

• Si la solicitud es negada, la afianzadora no devuelve ni los documentos ni el dinero del estudio. Por eso vale la pena validar tu perfil con el asesor antes de pagar.
• El inmueble se entrega solo cuando están pagados el canon, la comisión y la papelería, y firmados todos los documentos del contrato.
• Eventualmente puede exigirse un depósito por única vez para garantizar los servicios públicos domiciliarios. Es distinto de los depósitos como garantía del canon — esos sí están prohibidos por el artículo 16 de la Ley 820 de 2003, mientras que la garantía de servicios públicos es una figura que la propia ley contempla.

Valores vigentes a febrero de 2026 según la hoja oficial de costos y requisitos de TOTAL BIENES. Confírmalos con tu asesor antes de radicar la solicitud.

Tus derechos como candidato (habeas data)

La información crediticia es tuya, y la ley te da herramientas concretas:

• Autorización previa: nadie puede consultar tu historial financiero sin tu autorización expresa (Ley 1266 de 2008).
• Consulta gratuita de tu propia historia: revisar tu información en las centrales de riesgo es gratuito y no afecta tu puntaje (Ley 2157 de 2021, "borrón y cuenta nueva"). Hazlo antes de aplicar: llegar al estudio conociendo tu reporte evita pagar por una negativa previsible.
• Caducidad del dato negativo: pagada la obligación, el reporte negativo permanece el doble del tiempo de la mora si esta fue inferior a dos años, con un máximo de cuatro años contados desde el pago (Ley 1266 de 2008).
• Rectificación: si el reporte es inexacto o no autorizado, puedes reclamar ante la central de riesgo y, en última instancia, ante la Superintendencia de Industria y Comercio.

La consulta de la información financiera, crediticia, comercial, de servicios y la proveniente de terceros países por parte del titular, será gratuita al menos una (1) vez cada mes calendario. — Ley 1266 de 2008, art. 10 (modificado por la Ley 2157 de 2021)

Si el estudio sale negativo

La decisión de la afianzadora es definitiva y el dinero del estudio no se recupera — por eso la mejor estrategia es preventiva: presenta la carpeta completa y un perfil realista. Si aun así la respuesta es negativa, las alternativas más comunes:

• Reforzar los deudores solidarios: un deudor con mejor perfil (o aportar el certificado de tradición de un inmueble libre de limitaciones) mejora sustancialmente el análisis.
• Sumar ingresos: incluir al cónyuge o a un segundo solicitante en el estudio.
• Ajustar la búsqueda: un canon que respete la relación del 30% con tus ingresos reales tiene aprobación mucho más probable.
• Sanear el reporte: si la negativa se originó en una mora vigente, pagarla y esperar la actualización del reporte permite presentar una nueva solicitud.

Preguntas frecuentes

¿Si estoy reportado en Datacrédito no puedo arrendar?

No necesariamente. El análisis pondera monto, antigüedad y estado de la mora frente a tus ingresos actuales. Una mora pequeña y antigua pesa menos que un endeudamiento alto vigente — pero la decisión final es de la afianzadora.

¿El deudor solidario debe tener propiedad raíz?

No necesariamente. El certificado de tradición y libertad del inmueble libre de limitaciones puede aportarlo el arrendatario o el deudor solidario — basta uno entre las partes. Lo que sí es fijo: con canon desde $1.500.000 se exigen 2 deudores solidarios.

¿Me devuelven el dinero del estudio si no me aprueban?

No. La afianzadora se reserva el derecho de aprobación sin devolver documentos ni dinero del estudio — está advertido en la hoja de requisitos. Valida tu perfil con el asesor antes de pagar.

¿Puedo firmar el contrato sin ir a la oficina?

Sí. El contrato puede firmarse electrónicamente por medio de token, conforme a la Ley 527 de 1999 y el Decreto 2364 de 2012, con un costo de $30.000 por persona firmante.

Llega al estudio con todo listo

Si estás buscando apartamento, revisa primero nuestra guía completa para arrendar en Medellín y arma la carpeta de tu perfil desde el primer día. Y si eres propietario y quieres entender por qué este doble filtro es la mitad del éxito de un arriendo, mira qué cambia al arrendar con inmobiliaria vs. hacerlo directo o consigna tu inmueble con nosotros.

Fuentes y referencias

• TOTAL BIENES SAS, "Costos y requisitos para solicitud de arrendamiento" (hoja oficial, febrero de 2026).
• Ley 1266 de 2008 (habeas data financiero): autorización, permanencia del dato negativo, rectificación.
• Ley 2157 de 2021 ("borrón y cuenta nueva"): consulta gratuita sin efecto en el puntaje.
• Ley 1581 de 2012 (protección de datos personales).
• Ley 820 de 2003, arts. 15 y 16 (garantías de servicios públicos vs. prohibición de depósitos).
• Ley 527 de 1999 y Decreto 2364 de 2012 (firma electrónica).