Contratos de arrendamiento en Colombia: lo que dice la Ley 820 de 2003

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia se rige por la Ley 820 de 2003, norma que regula desde la duración del contrato hasta las causales para darlo por terminado. Conocer esta ley es fundamental tanto para propietarios como para arrendatarios, porque las cláusulas que la contradigan se consideran no escritas.

Qué es un contrato de arrendamiento de vivienda urbana

Se trata del acuerdo por el cual una persona (arrendador) entrega a otra (arrendatario) el goce de un inmueble destinado a vivienda, a cambio de un precio determinado llamado canon. La Ley 820 de 2003 aplica cuando el inmueble se ubica en zonas urbanas y su destino principal es habitacional; para locales, oficinas y otros usos comerciales aplica preferentemente el Código Civil y el Código de Comercio.

Duración del contrato y prórrogas

Cuando las partes no pactan un plazo, el contrato se entiende celebrado por un año. Vencido el término sin que ninguna parte manifieste su voluntad de no prorrogar, el contrato se prorroga automáticamente por el mismo término inicial, siempre y cuando el arrendatario siga cumpliendo con sus obligaciones y el arrendador con las suyas (artículos 5 y 6, Ley 820).

Reajuste del canon

El canon solo puede incrementarse una vez por año, y únicamente después de los primeros doce meses de vigencia del contrato. El reajuste máximo permitido equivale al 100% del incremento del IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año inmediatamente anterior (artículo 20). Cualquier reajuste mayor es nulo de pleno derecho.

Obligaciones del arrendador

• Entregar el inmueble en buen estado de servicio, seguridad y sanidad.
• Asumir las reparaciones necesarias, salvo las locativas que corresponden al arrendatario.
• Garantizar el uso y goce pacífico del inmueble durante la vigencia del contrato.
• Devolver el depósito o cauciones que haya recibido, si no hubiere justa causa para retenerlos.

Obligaciones del arrendatario

• Pagar el canon dentro de los plazos pactados (usualmente mensuales).
• Cubrir los servicios públicos domiciliarios del inmueble, salvo pacto en contrario.
• Cuidar el inmueble y hacer las reparaciones locativas (grifería, chapas, bombillos, etc.).
• Devolver el inmueble al finalizar el contrato en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro normal por el uso.

Causales para terminar el contrato

La Ley 820 distingue entre causales a favor del arrendador (artículo 22) —como el incumplimiento del canon, el subarriendo no autorizado o la necesidad de vivienda del propietario— y causales a favor del arrendatario (artículo 24), como la necesidad de reparaciones que no se hacen. En todos los casos debe mediar un preaviso escrito de tres meses, salvo para mora que se rige por plazos distintos.

Preguntas frecuentes

¿Se puede pactar un canon en dólares?

No. El canon debe pactarse en pesos colombianos. Pactos en moneda extranjera son ineficaces salvo contratos con extranjeros residentes en el exterior.

¿El depósito en arrendamiento es legal?

La Ley 820 prohíbe expresamente exigir depósitos en dinero al arrendatario (artículo 16). Lo que sí se admite son garantías como pólizas de arrendamiento, fianza o codeudor. En TOTAL BIENES manejamos pólizas con SURA y fianza con Fianzacrédito, según el perfil del arrendatario.

¿Quién paga los impuestos y la administración?

Salvo pacto en contrario, el impuesto predial es del propietario. La cuota de administración suele pactarse a cargo del arrendatario cuando el canon se fija "sin administración incluida"; cuando se pacta "administración incluida", la asume el arrendador.