Planes de vivienda de los candidatos presidenciales 2026

La vivienda volvió al centro de la agenda presidencial colombiana 2026, pero esta vez por motivos urgentes: el déficit habitacional cerró 2025 en 25,6 % (4,8 millones de hogares) según el DANE, Mi Casa Ya quedó suspendido durante el último año del gobierno Petro y las iniciaciones de obra cayeron 56 % interanual en enero de 2026, según Coordenada Urbana de Camacol. Sobre ese telón de fondo, los seis candidatos con mayor visibilidad pública han presentado planes de vivienda con diferencias profundas en escala, mecanismo y enfoque territorial. Este análisis compara qué proponen, qué tan realistas son sus cifras y cómo se traduciría cada plan en mercados como Medellín y el Valle de Aburrá.

El estado de la vivienda en el que arrancan los candidatos

Antes de leer las propuestas conviene fijar la línea base con datos oficiales recientes:

• Déficit habitacional: 25,6 % de los hogares (4,8 millones) — DANE, Encuesta Nacional de Calidad de Vida 2025. Disparidad enorme: 16,5 % en cabeceras urbanas vs 58,6 % en zonas rurales y centros poblados.
• Mi Casa Ya: el Ministerio de Vivienda confirmó en 2026 que no se asignan nuevos subsidios durante este año fiscal. Los recursos se redirigieron a mejoramiento y agua potable.
• Subsidios asignados: en 2025 se asignaron solo 8.650 subsidios bajo Mi Casa Ya, 82 % menos que en 2024 y muy por debajo de la meta original de 50.000.
• Iniciaciones: enero de 2026 registró una caída del 56 % anual; Camacol proyecta que el año cerrará en torno a 85.000 iniciaciones, un 26,5 % menos que las 115.687 de 2025. Las iniciaciones VIS suman 34 meses consecutivos de contracción.
• Salario mínimo 2026: $1.750.905 (alza de 22,7 %). Eso elevó el tope VIS de 135 SMMLV a $236.372.175 y el VIP de 90 SMMLV a $157.581.450.
• Hogares: 18,9 millones, de los cuales 7,4 millones están en arriendo (Metrocuadrado, abril 2026).

Cualquier propuesta de campaña que ignore estos números arranca con un problema: prometer 1 millón de viviendas en 4 años cuando el sector apenas iniciará 85.000 en 2026 implica multiplicar por más de 12 la capacidad productiva actual.

Lo que propone cada candidato

Paloma Valencia — reactivación rápida y volumen

Su eje es devolver el aparato productivo a los niveles pre-suspensión. Las medidas anunciadas:

• Reactivar Mi Casa Ya y Semillero de Propietarios en los primeros 100 días de gobierno.
• Casa Semilla, subsidio rural diferenciado.
• Construir 1 millón de viviendas para clase media durante el cuatrienio.
• Cierres financieros respaldados por garantía estatal junto con la banca privada.
• Trámites más rápidos para licencias VIS y No-VIS.
• Permitir uso de ahorro pensional como cuota inicial de vivienda.

El meollo: si el sistema produjo apenas 8.650 subsidios en 2025, cumplir 1 millón en 4 años exige un esfuerzo presupuestal y de coordinación con el sector privado nunca visto en Colombia.

Iván Cepeda — política integral de hábitat

El planteamiento es estructural más que cuantitativo: convertir la política habitacional en política de hábitat (vivienda + ordenamiento territorial + suelo + servicios públicos + transporte). Lo concreto:

• Nueva Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial.
• Vivienda pública/social fuerte, no solo subsidio a la demanda.
• Énfasis en víctimas, jóvenes y campesinos.
• Arriendo social como política pública permanente y temporal.
• En lo rural: priorizar mejoramiento sobre crédito hipotecario.
• Promover autoconstrucción asistida.

Es el plan más diferente conceptualmente. No promete unidades específicas porque su lógica desplaza el foco del "cuántas casas" al "qué tipo de habitabilidad".

Sergio Fajardo — métricas claras y digitalización

Plan con metas cuantificadas y diseño operativo:

• 750.000 VIS nuevas + 250.000 mejoramientos en 4 años (1 millón total).
• Ajuste de Mi Casa Ya en los primeros 100 días con subsidios plurianuales (no concentrados en un solo año).
• Prioridad para mujeres jefas de hogar y postulantes ya rechazados.
• Coordinación con el sistema financiero para acelerar desembolsos.
• Ventanilla Digital Única del Hábitat: un solo portal para postulación, seguimiento y entrega.
• Regularización energética para 300.000 hogares rurales.
• Densificación equilibrada cerca de empleo y transporte (clave para Medellín y el Valle).

Su fortaleza: la separación 750k VIS + 250k mejoramientos reconoce que el déficit cualitativo (mejoramiento) crece más rápido que el cuantitativo en zonas rurales — exactamente lo que reportan los datos del DANE.

Abelardo de la Espriella — incentivos al crédito y al sector privado

Apuesta a transformar arrendatarios en propietarios vía crédito subsidiado:

• Convertir 1,2 millones de arrendatarios en propietarios durante el cuatrienio.
• Crédito hipotecario al 2 % efectivo anual a 30 años (con respaldo estatal).
• Subsidio VIS directo de $52 millones para mujeres jefas de hogar y Sisbén A1-B.
• Reducción de licencias y trámites.
• Incentivos a constructores e inversionistas.
• Alianzas público-privadas como mecanismo principal.

Riesgo: una tasa fija al 2 % anual requiere cubrir el diferencial con la tasa de captación bancaria (en abril 2026 la DTF se mueve por encima del 9 %). Eso supone un subsidio implícito grande del Estado o un esquema FRECH ampliado — el costo fiscal habría que cuantificarlo.

Claudia López — banco de suelos + arriendo social

Plan con tres rubros bien definidos y un instrumento estructural nuevo:

• 600.000 soluciones: 250.000 subsidios para compra (nueva o usada) + 200.000 cupos de arrendamiento social con ruta a propiedad + 150.000 mejoramientos.
• Crear el Banco Nacional de Suelos para acelerar habilitación de suelo urbano (cuello de botella histórico en Medellín y Bogotá).
• Arrendamiento social como mecanismo permanente.
• Bancarizar hogares excluidos para ampliar acceso al crédito hipotecario.
• Actualizar Planes de Ordenamiento Territorial e implementar Catastro Multipropósito.

La inclusión de vivienda usada en el subsidio es relevante: hoy Mi Casa Ya cubre solo nueva, lo que deja por fuera buena parte del mercado real de Medellín.

Roy Barreras — capital del exterior y exenciones

Plan más fiscal y financiero:

• Programa de vivienda para colombianos en el exterior, apalancado en remesas (cifra anual cercana a USD 14.000 millones).
• Exención del impuesto predial por 5 años para nuevos compradores.
• Tasas hipotecarias preferenciales.
• Subsidios diferenciados por destino: compra, mejoramiento y renovación urbana.
• Foco explícito en sostenibilidad fiscal.

Es el único plan que pone explícitamente la responsabilidad fiscal como eje. La exención de predial es una herramienta simple pero potente, sobre todo para mercados de estratos medios donde el impuesto pesa.

Comparativo en una sola tabla

El sector público asignó solo 8.650 subsidios bajo Mi Casa Ya en 2025, frente a una meta inicial de 50.000. Cumplir cualquier promesa cercana a 1 millón de unidades en 4 años exige multiplicar por más de 12 la capacidad operativa actual. — Camacol, Vivienda en 2025: un difícil comienzo (Coordenada Urbana)

Qué tan realistas son las cifras

Tres pruebas básicas para evaluar cualquier programa habitacional:

1. Capacidad de producción: el sector privado lleva 34 meses consecutivos contrayendo iniciaciones VIS (Camacol). Recuperar 1 millón en 4 años (250.000/año) implica volver a ritmos no vistos desde antes de 2022.
2. Espacio fiscal: una tasa hipotecaria al 2 % EA requiere subsidiar el diferencial con la captación bancaria. Si el FRECH actual cubre 4-5 puntos, llevarla al 2 % puede duplicar el esfuerzo presupuestal por crédito.
3. Suelo habilitado: ningún plan funciona sin suelo urbano apto. Medellín, Bogotá y Cali tienen restricciones de POT que tardan años en moverse — la propuesta de Claudia López sobre Catastro Multipropósito y Banco de Suelos es de las pocas que ataca este cuello de botella directamente.

Una promesa cualitativa (mejoramiento, arriendo social) es más realista en horizonte presidencial que una promesa cuantitativa de obra nueva, porque el mejoramiento depende menos de licencias, suelo y ciclo financiero.

Cómo aterriza esto en Antioquia

El Valle de Aburrá depende de la política nacional de subsidios pero tiene particularidades que conviene mirar caso por caso:

• Mi Casa Ya en suspenso afectó directamente a Itagüí, Bello y partes de Medellín, donde la VIS concentraba la oferta para hogares de estrato 2-3. Cualquier plan que reactive subsidios urbanos mueve la aguja en estos municipios primero.
• El Banco Nacional de Suelos (López) o la digitalización de licencias (Fajardo, Valencia) beneficiarían específicamente a proyectos en zona de expansión del sur del Valle (Sabaneta, La Estrella, Caldas), donde el cuello es habilitación de suelo, no demanda.
• El arriendo social (López, Cepeda) tendría su mercado natural en sectores con alta presión de canon como Laureles, Envigado y zonas de El Poblado donde la presión por renta corta sacó del mercado oferta de largo plazo. Un programa de arriendo social bien diseñado puede aliviar parte de esa presión.
• Vivienda usada en el subsidio (López) es relevante para Medellín porque buena parte del inventario disponible en zonas consolidadas es usada — una propuesta que solo cubra obra nueva deja afuera ese mercado.

Lo que cambiaría para propietarios e inversionistas

Independiente de quién gane, el escenario más probable durante 2026 incluye:

• Ajuste del IPC del canon de vivienda urbana para 2027 calculado sobre el IPC 2026 (Ley 820 de 2003, art. 20). El reajuste 2026 quedó topado en 5,1 %, según la certificación del DANE de enero 2026.
• Continuidad de las pólizas de arrendamiento como garantía, dado que la Ley 820 de 2003 (art. 16) prohíbe los depósitos en efectivo. Ninguno de los planes presidenciales propone modificar esto.
• Posible reactivación parcial de Mi Casa Ya en algún formato — todos los candidatos analizados (excepto Cepeda, que prefiere oferta pública) plantean reactivación o ajuste, no eliminación.

Para quien evalúa comprar o consignar en arriendo, los próximos 12 meses van a estar marcados por la incertidumbre electoral y por la baja oferta nueva. En zonas como Medellín y Envigado, donde la oferta ya es escasa, esto puede sostener cánones y precios — distinto a lo que ocurriría en mercados con sobreoferta.

Preguntas frecuentes

¿Por qué se suspendió Mi Casa Ya en 2026?

El Ministerio de Vivienda atribuyó la suspensión al hundimiento de la ley de financiamiento (reforma tributaria) que reduciría el espacio fiscal disponible. Los recursos remanentes se redirigieron a mejoramiento de vivienda y proyectos de agua potable. Los hogares con asignación previa o estado "Preasignación–Cumplido" mantienen sus condiciones.

¿Cuál es el tope actual de la vivienda VIS en 2026?

Con el salario mínimo de 2026 ($1.750.905), una VIS de 135 SMMLV cuesta $236.372.175. Una VIS de renovación urbana de 175 SMMLV puede llegar a $306.408.375. La VIP (90 SMMLV) tiene un tope de $157.581.450.

¿Algún candidato propone congelar el aumento del canon?

Ninguno de los seis planes analizados modifica el techo del 100 % del IPC del año anterior establecido en el artículo 20 de la Ley 820 de 2003. Cualquier cambio requeriría reforma legislativa, no decreto presidencial.

¿Cuáles propuestas favorecen vivienda usada?

Solo el plan de Claudia López menciona explícitamente subsidio para compra de vivienda nueva o usada. Mi Casa Ya, en sus versiones históricas, ha cubierto principalmente vivienda nueva.

¿Cuánto tarda en implementarse un cambio en el subsidio nacional?

En la práctica, una reactivación o ajuste de Mi Casa Ya requiere decreto reglamentario y disponibilidad presupuestal en la Ley Anual del Presupuesto. Los candidatos que prometen "primeros 100 días" pueden expedir el decreto, pero el desembolso real depende del presupuesto vigente y de la operación de las cajas de compensación.

Cierre

Las elecciones de 2026 llegan en el peor momento del sector vivienda en una década. El próximo gobierno hereda un programa estrella suspendido, un sector privado con 34 meses de contracción y un déficit que sigue alto en zonas rurales. Las propuestas más sólidas son las que combinan reactivación de subsidios + habilitación de suelo + reglas estables de inversión. Las que prometen tasas o volúmenes muy lejos de la realidad actual deben leerse como aspiracionales más que como compromisos creíbles.

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Fuentes y referencias

• DANE — Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ECV) 2025: déficit habitacional 25,6 %.
• DANE — Boletín de déficit de vivienda; disparidad urbano (16,5 %) vs rural (58,6 %).
• Ministerio de Vivienda — comunicado oficial de suspensión de Mi Casa Ya 2026 (declaraciones de la ministra Helga Rivas).
• Camacol — Coordenada Urbana, Vivienda en 2025: un difícil comienzo (lonja.camacol.co).
• Camacol — Tablas de coyuntura, corte enero 2026 (caída 56 % en iniciaciones).
• Ley 820 de 2003, arts. 16 y 20 — secretariasenado.gov.co.
• Ministerio de Vivienda — Resolución de topes VIS/VIP 2026.
• Portafolio, El Tiempo, El Colombiano, El Espectador, La República — coberturas de prensa entre enero y abril de 2026 sobre los planes de los candidatos.

Las propuestas de campaña pueden cambiar hasta el cierre de inscripciones de candidatos. Las cifras sectoriales se actualizan mensualmente; verifica vigencia antes de tomar decisiones de compra, venta o consignación.