Derechos del arrendatario en Colombia: qué puedes exigir al arrendador
Conoce los derechos que la Ley 820 de 2003 reconoce al arrendatario de vivienda urbana en Colombia: derecho al goce pacífico, a las reparaciones, a la no discriminación y a la devolución de garantías.
El arrendatario no es la parte débil del contrato solo en lo económico: es también la parte que la Ley 820 de 2003 protege con un catálogo específico de derechos. Ejercerlos requiere conocerlos y documentar siempre los incumplimientos del arrendador.
1. Derecho al goce pacífico del inmueble
Una vez firmado el contrato y entregado el inmueble, el arrendador no puede entrar sin autorización del arrendatario, cambiar chapas, cortar servicios públicos ni obstaculizar el uso de la vivienda. Cualquier intento en ese sentido puede ser denunciado como perturbación de la posesión y genera responsabilidad civil y, en casos graves, penal.
2. Derecho a que se hagan las reparaciones necesarias
Las reparaciones necesarias (las que no se derivan del uso ordinario) corresponden al arrendador. Si no se realizan oportunamente y afectan el goce del inmueble, el arrendatario puede —previo aviso escrito— contratarlas por su cuenta y descontar su valor del canon, o terminar el contrato sin indemnización (artículo 27, Ley 820).
3. Derecho a la prórroga automática
Si el contrato no se termina por alguna de las causales legales y el arrendatario sigue cumpliendo, el contrato se prorroga por el mismo término inicial. No puede ser obligado a firmar uno nuevo con condiciones menos favorables para seguir en el inmueble.
4. Derecho a la no discriminación
La legislación colombiana prohíbe la discriminación por raza, origen nacional, religión, orientación sexual, situación familiar o discapacidad. Negar un arriendo por estas razones puede dar lugar a acciones de tutela y sanciones. El estudio de crédito debe basarse en criterios objetivos: capacidad de pago, historial crediticio y referencias.
5. Derecho a un canon no abusivo
El canon mensual no puede superar el uno por ciento (1%) mensual del valor comercial del inmueble. Valores superiores son ineficaces. Al final del contrato, el arrendatario tiene derecho a recibir una constancia de paz y salvo si está al día con sus obligaciones.
6. Derecho a la devolución del depósito y garantías
Aunque los depósitos en dinero están prohibidos, si el arrendatario hubiera entregado alguna suma en garantía, el arrendador debe devolverla al terminar el contrato salvo que existan cobros pendientes debidamente justificados (daños no atribuibles al uso ordinario, servicios públicos sin pagar, etc.).
Cómo reclamar cuando hay incumplimiento
- Documenta todo por escrito (correos, WhatsApp con fechas, actas).
- Envía requerimientos formales al arrendador antes de acudir a vías judiciales.
- Conserva copia del contrato, recibos de canon y de servicios públicos.
- Si la discusión es sobre un tema concreto (reparaciones, cobros), puedes acudir a la Personería Municipal o, en Medellín, a la Subsecretaría de Defensoría del Consumidor para una orientación preliminar.
- En controversias complejas o demandas, asesórate con un abogado especializado en derecho inmobiliario. Nuestra área jurídica presta este servicio.
Este contenido tiene fines informativos y no sustituye una asesoría jurídica concreta. Para analizar un caso particular, contáctanos a través del formulario o solicita una cita con nuestra área jurídica.
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